导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国(guó)家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房(fáng)顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居(jū)室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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