5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五的(de)公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：深圳市腾众软件科技有限公司 苹果app内购买什么意思 苹果app内购买项目可以关闭吗